住宅ローン借り換えに関する相談・質問にお答えします!Q&A・知恵袋あり

住宅ローン借り換えに関するQ&A・知恵袋

転職したばかりだと借り換えは難しい?

【相談内容】

10年前に住宅ローンを組んだのですが、1年ほど前に個人都合で転職しました。 最近になり、住宅ローンの借り換えを検討するようになり、実際に大手ネット銀行へ借り換えの相談をしたのですが、審査の段階で「不可」という回答を頂きました。

年収に関しては、前職よりも多少アップしておりますので、やはり勤続年数で不可という判断になってしまったのでしょうか?

【回答】

年収は前職よりもアップしているという話なので、このケースだとやはり転職間もないことが審査で厳しい判断に繋がった可能性が高いと思います。 一般的な条件として、住宅ローンの融資条件に「勤続年数3年以上」を掲げている金融機関は少なくありません。

ただし、最近では勤続年数の基準を緩和している金融機関も増えていますので、そのような金融機関に借り換えの相談をしてみるのもアリなんじゃないかと思います。 また例外として、ヘッドハンティングによる転職などの際は、前職の勤務年数をそのまま継続して審査してくれる金融機関も多くあります。

勤続年数が短くても借り換え可能な金融機関をいくつか紹介しておきますね。

  • りそな銀行・・・りそな銀行で借り換えを検討するのであれば、借入条件に「?給与所得者の場合は、勤続年数1年以上の方」とありますので、十分に検討の余地はあると思います。
  • ろうきん・・・ろうきんの住宅ローンも同じく勤続年数の欄には「?同一の勤務先に1年以上勤務されている方」と記載されていますので、質問者さんの状況であれば勤続年数で断られる心配はありません。
  • フラット35・・・様々な金融機関でも取り扱っているフラット35という商品であれば、基本的に国の機関なので勤続年数による制限はありません。ですので、勤続1年未満でも審査に通る可能性がありますし、実際に勤続6ヶ月で審査に通った人を知っています。

数年前であれば、勤続年数というのは審査過程の中でも重要視されていた項目のひとつだったのですが、近年ではキャリアアップの転職などもあるため、金融機関側も勤続年数を重要視していない傾向が強いと思います。

住宅ローン借入時より年収が低くなりました、借り換えは難しい?

【相談内容】

不景気の影響もあり、住宅ローンを借りたときより年収が少なくなってしまいました。 こんな状況でも借り換えの審査は通りますか?

【回答】

正直年収が減ってしまったという情報だけでは回答するのは難しいですね。 どれくらい年収が減ったのか?転職して減ったのか?給料カットやボーナスカットで減ったのか?など具体的な内容を教えて欲しいと思います。

あくまでも参考例として回答するのであれば、年収が減っても住宅ローンの借り換えが出来るケースが多いと思います。 住宅ローンの審査というのは、基本的に「返済負担率」という特殊な計算式で審査されています。 この返済負担率が基準値を下回っていれば、年収が減っていても審査に通る可能性は高いと思います。

※返済負担率とは?

返済負担率とは、月々の返済額を12倍(12ヶ月)して、それを税込年収で割った割合のことです。 この返済負担率が20%~35%に収まるのが適切だといわれています。 ただし、金融機関によって返済負担率は異なりますので、一概に何%が審査基準となっているかはわかりません。

例:住宅ローンの返済額10万円(月額)、年収500万円として返済負担率を算出する場合。 10万円×12ヶ月=120万円 120万円÷500万円=0.24% つまり、返済負担率は24%という計算になります。

ちなみに住宅ローンなどの場合は、すべての返済額で負担率を計算しますので、住宅ローン以外にも車のローンなどがあれば、それも月額の返済額に含んで計算しなければなりません。

仮に自動車ローンの返済額が月5万円だったとするなら、下記のような計算になります。 (10万円+5万円)×12ヶ月=180万円 180万円÷500万円=0.36%

返済負担率が、36%になりますので、適切だと言われている返済負担率35%を超えていることになります。

つまり返済負担率だけで考慮するのであれば、負担率が30%以下であれば高い確率で審査には通ると思いますが、30%をオーバーしているようだと金融機関によっては不可と判断されることもあると思います。

過去に住宅ローンの返済を遅延したことがありますが、借り換えできますか?

【相談内容】

お恥ずかしい話なのですが、現在利用中の住宅ローンの返済を遅らせた経験があります。 引き落とし口座にお金は入れておいたのですが、息子の塾に通いはじめ、そこの月謝が同じ口座から引き落とされることをウッカリ忘れていたのが原因です。

銀行の担当者さんから電話があり、口座引き落としができなかったことを言われて気付きました。

もちろん、翌日にすぐ入金したのですが、ネットなどの書き込みをみていると、一度でも入金が遅れたりしたら、信用情報機関というところに情報が掲載されてしまい、全ての金融機関に知られてしまうことを知りました。

実際に審査に申し込んでみるのが一番早いのでしょうが、もし断られたことを考えると怖くて審査に申込することも出来ずにおります。 ご相談よろしくお願いします。

【回答】

まず順を追って回答していきたいと思います。 返済遅延が起してしまったという内容ですが、この時期はいつ頃になりますでしょうか? それが過去1年以上前の話であれば、あまり気にする必要はないかと思います。

しかし、過去1年以内の出来事であれば、多少対策が必要になる気がします。 住宅ローンの借り換え時には、過去1年分の通帳コピーの提出を求められます。 そこで、所定の返済日に引き落としが出来てないと、当然銀行側は不審に思い、理由を尋ねてきます。

今回の質問者さんの場合は、ウッカリミスが原因だと思いますし、翌日に即対応しているので、担当者に事情を話せば理解してもらえると思いますし、それが審査に大きく景況を及ぼす可能性も極めて低いと思います。

人間ですので、誰でもウッカリミスの1つや2つはあります。 入金したつもりだったけど、ウッカリ入れ忘れていた。 ご主人の口座に入れたつもりが、ウッカリ自分の口座に入金してなんてこともあるでしょう。 このようなウッカリミスは誰でも起こりえることなので、金融機関側も柔軟に対応してくれます。

しかし、このようなウッカリミスが1度や2度くらいならあれですが、毎月のように発生していては、ウッカリミスとは捉えられません。 ましてウッカリミスであったとしても、入金するまでに半月や1ヶ月掛かっていてはこれもウッカリミスとは言えませんよね。

次に信用情報機関の話が出ていましたので、ついでに説明しておきたいと思います。 たしかに返済の遅延や滞納があれば、信用情報機関に「事故情報」として記載されてしまいます。

しかし、これは先ほど説明したように、毎月返済が遅れたり、長期間の滞納があった場合です。 1日や2日程度の遅れが1度や2度発生しただけでは、事故情報として登録されることはまずありません。

ですので、質問者さんのケースであれば、心配せずに借り換えの相談・準備に入っても問題ないように思います。ただし、返済が遅れた理由については、しっかりと担当者に説明することをオススメしておきますね。

住宅ローン借入後に車をローンで購入しまたが、借り換えできますか?

【相談内容】

5年前に地元の地銀で住宅ローンを借りました。金額は3200万です。 その後、同じ銀行でマイカーローンを利用して車を購入しました。 車のローンは5年なので、まだ4年ほど残っています。

ネットなどをみていて、住宅ローンの借換えをしたほうが得なんじゃないかと思うようになりましたが、心配なのは車のローンを組んだことです。 この場合、借換えは可能だと思いますか?それと借換えをするときに車のローンも一緒にまとめることができますか?

【回答】

まず車のローンをまとめる話からしたいと思います。 残念ですが、例え住宅ローンの借り換えが出来たとしても、車のローンを住宅ローンに組み込むことは出来ません。 住宅ローンというのは、その名の通り住宅に関わる物に対するローンなので、これだけの低金利で融資を受けることができるようになっています。

もっと厳密にいえば、同じ住宅でもリフォームにかかる費用なども住宅ローンでは認められません。 リフォームをするのであれば、それはリフォームローンという専用の商品がありますので、そちらを利用することになります。

続いて車のローンが増えたことによる審査への影響についてですが、これは別の質問でも触れているように年間の「返済負担率」というものが大きく関係してきます。 詳しくは、「住宅ローン借入時より年収が低くなりました、借り換えは難しい?」という質問を参照してください。

その点を踏まえた上で回答するのであれば、車のローンを新たに組んだとしても、年間の返済負担率さえ金融機関の基準をクリアしていれば、そう大きな問題ではないと思います。

住宅ローンや車のローンなど、月間の返済総額が返済負担率30%以内に収まっているようであれば、大丈夫だと思います。

一度シュミレーションをしてみて、返済負担率が30%を超えているようであれば、いきなり審査に申し込みのではなく、担当者などと一度面談してアドバイスを求めてから審査申し込みすることをオススメします。

健康上、職業上の問題から団信に加入できません、それでも借り換えできますか?

【相談内容】

うちの実家のことなんですが、20年ほど前に新築で家を建て、住宅ローンを今も払っています。 昨年から母親の体調問題もあり実家に戻ることにしました。 この時初めて知ったのですが、どうやらバカ高い金利の住宅ローンを払い続けているみたいなんです。

まだ残り15年くらいありますし、この機会に借り換えを考えているのですが、名義人である父も数年前に病気を発症し入院・手術をしています。

今は元気になり退院していますし職場にも復帰しています。 ただ借り換えとなると団信という問題が頭をよぎってしまいます。

今の住宅ローンは団信も加入していますのが、もし団信を断られた場合、借り換えは諦めたほうが良いのでしょうか? 何か良いアドバイスがありましたらよろしくおねがいしますm(__)m

【回答】

ご家族のご病気など心中お察しいたします。 私も昨年父親を病気で亡くし、団信によって住宅ローンが全額返済できたこともあり、他人事じゃなく質問を読ませて頂きました。

まず、現在の借入状況と借り換えをした場合の比較検討が大事だと思います。 20年前といえば、私の実家と同じ時期だと思いますので、住宅ローン金利も5%前後を払われている可能性が高いと思います。

我が家は平成4年(22年前)の新築ですが、金利は5.8%でした。 借り換えも検討しましたが、我が家は25年ローンだったので、残り数年では借り換えの意味がなく断念しておりました。

もし質問者さんのご家庭も同じように金利5%前後を払っているのでしたら、残期間15年ということなので、すぐにでも借り換えの検討を始めたほうが良いと思います。 そこで気になるのが団信への加入だと思います。

父親の病歴などから団信への加入を断られる可能性も否定できません。 しかし、フラット35であれば団信への加入は義務となっておりませんし、民間の住宅ローン商品でも今は「ワイド団信」という条件緩和型の団信があります。

どうしても団信への加入がネックになっているようでしたら、フラット35へ借り換えをして、団信の代わりに独自で生命保険に加入するのもアリだと思います。 父親の年齢はわかりませんが、1000万円程度の死亡保険でしたら、月々の掛け金は5000円から6000円ほどになると思います。

要は借り換えをすることで、月々の掛け金を5000円以上浮かせることができれば、借り換えのメリットが期待できることになります。

まずは通常通り審査をお願いし、団信不可と判断されたら、次は「ワイド団信」を扱っている金融機関に相談し、それでも難しいようであればフラット35という検討順位で宜しいかと思います。

増築したのですが、届出をしていません。このような物件でも借り換えできますか?

【相談内容】

中古住宅を10年ほど前に購入し、その数回増改築を繰り返しております。 その際、1階部分の増築をしたとき、叔父が大工だったこともあり、届出せずに工事をしてもらいました。

つまり違法建築物という扱いになると思います。 叔父も「本当なら容積率?の問題でアウトなんだけど、届出しなければわからないから」って事を言っていた記憶があります。 もしこのような物件で借り換えの審査をお願いしたら、違法建築だとバレてしまいますか?

【回答】

違法建築であることがバレるバレないというのは、当方では回答致しかねます。 ただ一般的な事例としてアドバイスするのであれば、違法建築の物件であれば住宅ローンの審査はまず通りません。 理由は売却できないため、担保としての価値が0だからです。

実際に私が以前勤めていた不動産会社でも、違法建築の中古住宅を売却依頼受けたことがありましたが、やはり住宅ローン審査が通らないため、現金での購入しか望めずに買手がみつからなかったことがありました。

違法建築とみなされる部分を改善すれば、当然借り換えも可能だと思いますが、工事費用が借り換えで得られる節約額を上回ってしまっては元も子もありませんので、そういう部分と照らし合わせながら検討するほかないと思います。

このように違法建築というのは、住宅ローンの借り換えのみならず、今後売却するときにも大きなネックとなる可能性がありますので、早期改善をオススメします。

借り換えをすると、今適用されている住宅ローン減税はどうなりますか?

【相談内容】

現在、住宅ローン控除を受けています。もし借り換えをした場合、住宅ローン控除はどうなりますか?教えてください。

【回答】

先に回答から申し上げるなら、所定の条件を満たしている場合につき、現在の住宅ローン控除を継続して受けることができます。

普通に借り換えをするだけであれば、問題なく住宅ローン控除の恩恵を受けることができますが、極端に借入条件が変更(返済期間が10年未満など)になる場合などは、金融機関の担当者に確認しておくようにしましょう。

わかりやすく説明すると、当初住宅ローンを15年で組んでいたが、5年目の今回、借り換えをするにあたり、返済期間を8年とした。この場合は、返済期間が10年を切っているので、住宅ローン控除の恩恵は受けられなくなってしまうので注意してください。

国税庁HP「住宅ローン等の借換えをしたとき」

https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1233.htm

借り換えは現在住宅ローンを借りている金融機関に相談したほうが良いですか?

【相談内容】

11年前に借りた住宅ローンの金利が固定3.6%です。 しかし、同じ金融機関で今は金利2.5%くらいになっていました。 借り換えをしたいと考えていますが、やはりこれまで付き合いがある金融機関のほうが審査などの面で有利でしょうか?

他にも金利が低い金融機関もあると思いますが、やはり以前から付き合いがある金融機関のほうが信頼できるし、何かと都合が良い気がしています。

【回答】

たしかに11年前と比べると今は金利が大幅に下がっていることでしょう。 金利差1.0%以上あれば、借り換えをすることで得られるメリットも大きくなるといわれていますので、借り換えを検討することは非常に良いことだ思います。

しかし、残念ですが、今現在融資を受けている金融機関で借り換えをお願いすることは基本的に出来ません。もしそれを認めてしまうと、他の利用者の金利も同じように引き下げなければならなくなるからです。

ですので、現在利用中の金融機関で住宅ローンの借り換えは不可能だと思ってください。 別の金融機関での借り換えを検討するか、もしくは現在取引がある金融機関に金利引き下げのお願いをするかの2択になると思います。

しばらく前であれば、金利の引き下げというのも無謀なお願いだといわれていましたが、今は時代も変わり、金融機関側も十分柔軟な姿勢を示してくれるようになっていますので、事情によっては金利の引き下げにも応じてもらえる可能性があります。

それと場合によっては、現在利用中の金融機関が提携銀行やグループ銀行などを紹介してくれることもあります。何も取引がない金融機関に比べ、グループ銀行の紹介となれば対応も親切だと思いますので、これも一考だと思います。

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