住宅ローン借り換えで得をする人は?返済期間・残高・金利差をチェック!

今現在住宅ローンの借入がある人なら借り換えをすることで誰でも得をするというのは間違いです。場合によっては借り換えで損をする人もいますので、どんなケースだと借り換えで得をするのか?そこをしっかりと把握しておく必要があります。

住宅ローンの借り換えで得をする3つの条件

住宅ローンの借り換えで得をするための条件として、一般的にいわれているのが以下の3項目のうち、どれか1つでも該当するケースです。

  • 返済期間が10年以上残っている
  • 残高が1000万円以上残っている
  • 金利差が1.0%以上ある

この3項目のなかで、どれか1つでも該当するようであれば、借り換えで得をする可能性が高くなります。

返済期間が10年以上残っている

あくまでも一般論ですが、住宅ローンだと30年や35年という長期返済で借りる人が多いですよね。 今現在、住宅ローンの返済期間が10年くらい残っているという人は、約20年前くらいに住宅ローンを借りた人が多いと思います。

20年前といえば、1995年くらいなので、バブルがはじけた直後ということになります。このときは、まだ景気回復を信じている人が多く、住宅ローンの金利も高かった時代です。

実際に私の親が1993年に住宅金融公庫から住宅ローンの融資を受けていましたが、当時の金利は5%を超えていました。 もし未だにそのような高金利の住宅ローンを払い続けているのであれば、迷わず借り換えすることをオススメします。

これが残り5年とかになってしまうと、借り換え時の緒費用などを考えると逆効果になりかねません。 一刻も早いうちに借り換えを検討するようにしましょう。

残高が1000万円以上残っている

この残高が1000万円以上という項目も良く言われる1つなのですが、私的にはそんなに重要視する項目ではないと思っています。

たしかに残高が多いほど、借り換えの効果は高くなりますが、それでも金利差だったり、残期間が長く残っている方が住宅ローンの借り換えに向いていると思います。

残高が800万円だとして、金利3.0%、残期間10年で計算してみたいと思います。 今回借り換えのシュミレーション条件は金利1.5%の10年固定です。

借り換えをしない場合

  • 月々の返済額・・・7.7万円
  • 総返済額・・・・・927万円

借り換えをした場合

  • 月々の返済額・・・7.18万円
  • 総返済額・・・・・862万円

このような計算結果になります。 トータルすると約65万円ほどの効果が出たことになりますが、借り換え時の緒費用などを考慮すると、ほぼプラスマイナス0か、ちょいマイナスくらいになってしまいます。

このようなこともあり、残高1000万円以上というのが一つの目安になっています。

金利差が1.0%以上ある

やはり一番借り換え効果が期待できるのが、この金利差という項目だと思います。

目安では、金利差1.0%以上と書いていますが、ローンの残高や残期間によっては、0.5%でも十分に効果が期待できる可能性もありますので、借り換えシュミレーションなどを利用して、どれくらいの差額が出るのかを計算してみましょう。

残高2500万円、残期間30年、金利差0.5%で計算してみたいと思います。

借り換えをしない場合

  • 月々の返済額・・・9.24万円
  • 総返済額・・・・・3326万円

借り換えをした場合

  • 月々の返済額・・・8.62万円
  • 総返済額・・・・・3106万円

このような計算結果になります。総返済額で比べてみると、約220万円の差額が出ることがわかります。 借り換え時の緒費用として、60万~70万ほど掛かるので、それを差し引いても150万円ほどの節約効果があります。

こう考えると、残期間や残高次第では、金利差0.5%でも十分に検討の余地があると言えるのではないでしょうか。

こんな場合も借り換えが向いている

上記で紹介した応用になりますが、さらに具体的な例をいくつか紹介しておきたいと思います。 以下のようなタイプの人も、結果として得をすることになります。

  • 段階金利を利用している人
  • ローン期間を延ばしたい人
  • 月々の返済額を減らしたい人
  • ボーナス払いを無くしたい人

段階金利を利用している人

平成4年~開始された「ゆとりローン」をご存知でしょうか? これは、住宅金融公庫が政府主導のもとに導入した住宅ローンのことで、最初の5年は超低金利なのですが、徐々に金利が上がるという商品のことです。

要するに若いうちは給料も低いけど、歳を取るごとに給与も上がることを想定して作られた住宅ローンです。 この「ゆとりローン」を利用した人が、ちょうど20年~25年という歳月が経過していることになります。

その影響もあり、近年は住宅ローンの返済ができずに、やむなくマイホームを手放す家庭も珍しくありません。 あなたの家が平成4年~平成12年までに建築されていれば、このゆとりローンを利用している可能性があります。

ローン期間を延ばしたい人

子供の大学進学など、長期的に住宅ローンの支払いが困難になることもあるでしょう。 しかし、金融機関に子供が大学を卒業するまで返済を待って欲しいとか、返済額を一時減額して欲しいとお願いしても、聞いてもらえません。

そのような場合、住宅ローンの借り換えで返済期間を延ばすという方法があります。

月々の返済額を減らしたい人

返済期間を延ばすのと同じ考えなのですが、こちらの場合はリストラや転職などで収入そのものが目減りしてしまった場合に向いている方法だと思います。

この先もずっと収入が以前のように見込めないのであれば、借り換えることで月々の返済額を抑えることを検討するのがベストだと思います。

ボーナス払いを無くしたい人

当初ボーナス払いを組んでいても、このご時世なのですから先々どうなるかわかりません。

もしボーナスカットやボーナスストップという事態が想定されるのであれば、ボーナス払いそのものを無くしてしまうということが、借り換えをすることで可能になります。

この記事のまとめ

借り換えで得をする条件として「残高1000万以上」「残期間10年以上」「金利差1.0%以上」と言われていますが、必ずしもそうとは限りません。


残期間と残高が多ければ、金利差0.5%でも十分に借り換えで得をする可能性があります。 ただし、借り換え時の緒費用などのこともありますので、借り換え効果200万円以上というのが一つの目安だと思ってください。

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