住宅ローンの借り換えに掛かる緒費用・諸経費。注意点は事務手数料と保証料

住宅ローンの借り換えと言っても、同じ金融機関で借り換えるわけではありませんので、新規で住宅ローンを組むのと同じくらい緒費用が掛かります。え?また保証料とか事務手数料を払わないといけないの?それだったら借り換えすると損するんじゃないの?と思われるかもしれませんが、再度緒費用を払ってでも十分なメリットが出る場合が多く、そのようなケースの場合に借り換えを検討してください。

借り換え時に必要となる費用

借り換え時の費用は金融機関によって異なりますが、おおむね新規借り入れ時と同等の費用が掛かると思ってください。

これらの費用は現金での支払いというのが一般的なので、借り換えのためには多少まとまった現金が必要になります。借り換え時に必要となる緒費用には以下のような物があります。

  • 各種印紙代
  • 事務手数料
  • 抵当権設定費用
  • 抵当権抹消費用
  • 繰上げ返済手数料
  • 保証料

各種印紙代

契約書に添付する印紙代のことです。これは金融機関ごとの違いは無く、金額によって統一されています。

  • 借入金額が1000万円以上~5000万円以下の場合……2万円
  • 借入金額が5000万円以上~1億円以下の場合……6万円

ほとんどのケースでは、2万円の出費を考えておけば大丈夫だと思います。

事務手数料

この事務手数料が意外と曲者です。事務手数料とは、融資に関わる手続きを代行するための手数料だと思ってください。 そのため、金融機関ごとに金額が全然異なっています。

この事務手数料には大きく「定額制」と「利率型」の2種類があります。

定額制というのは、3万円や5万円というように、一定の金額で設定しているケースのことで、大手銀行などがこの定額制を採用しているケースが多いです。

一方、利率型というのは、借入金額に応じて1.0%~2.0%を手数料と設定しているケースのことで、ネット銀行などがこの利率型を採用しているケースが多く見受けられます。

要するに、3000万円の借り換えをするとして、定額制であれば事務手数料は3万~5万ほどしか掛かりませんが、利率型の場合だと2.0%なら60万円の事務手数料が掛かることになります。

金利の低さだけで金融機関を選んでいると、このような落とし穴がありますので、十分注意してください。

ただし、利率型を採用している場合、保証料が無料となっているケースが多いので、そこも加味した上で、どちらがお得なのかを判断することをオススメします。

抵当権設定費用

こちらも新規借入時と同じように登録免許税の費用が再度必要となります。 一般的に司法書士に依頼して手続きを行いますので、登録免許税+司法書士への報酬というのが抵当権設定費用だと思ってください。

借り換えを紹介しているサイトなどで、この抵当権設定費用を借入金の0.1%だと紹介しているのを良く見かけますが、それは間違いです。

借り換えの時には、軽減処置は適用されませんので、0.4%の登録免許税が課せられることになります。

つまり、3000万円の借り換えをするのであれば、3000万円×0.4%=12万円の登録免許税が必要になります。 それに加え司法書士への報酬が平均5万~10万円ほどになりますので、約20万円ほどの費用を考えておくのが妥当だと思います。

抵当権抹消費用

現在融資を受けている金融機関が抵当権の設定をしていますので、これを抹消しなければなりません。当然その抹消費用も掛かりますので、この費用も計算に入れておきましょう。

ただし、抹消費用は1筆あたり1000円なので、大きな出費にはなりません。 それに司法書士の報酬が発生しますが、抵当権設定と同時依頼することで、1万円から2万円程度の予算を組んでおけば問題ないと思います。

ですので、トータルでも2万円から3万円ほどを見ておけば大丈夫でしょう。

繰上げ返済手数料

新しく住宅ローンの融資を受けることで、現在利用中の住宅ローンを一括で返済することになります。一括返済の場合は、繰上げ返済とみなされるので、繰上返済手数料が掛かります。

これも金融機関によって料金が異なりますが、平均すると2万円から3万円程度の出費で済むと思います。

保証料

借り換え時に一番高額な費用となるのが、この保証料です。

最近ではネット銀行などを中心に「保証料無料」という、住宅ローン商品も増えていますが、事務手数料の項目でも触れたように、保証料無料の商品の場合、事務手数料が高額に設定されていたり、金利に0.1%~0.2%が上乗せされている商品などもあります。

この保証料も金融機関によって額がことなりますが、平均的な相場でいえば、1000万円の借入に対し20万円ほどの保証料を設定している金融機関が多いと思いますので、3000万円の借り換えをする場合には、保証料だけでも60万円ほどの現金が必要になります。

このように決して低い金額ではないこともあり、最近では保証料を無料とし、その分を金利などに上乗せする方法が急増しています。そうすることで、現金を準備する必要がなくなるからです。

タイトル3:図1(緒費用一覧)

この記事のまとめ

借り換え時の緒費用で注意しなければならないポイントは、「事務手数料」と「保証料」の2点です。保証料が無料という商品の場合、事務手数料が利率型になっていないか?金利に上乗せされていないか?などをチェックしてください。


ほとんどのケースでは、事務手数料か金利上乗せタイプに該当すると思いますので、金利の低さだけで選ぶのではなく、このような緒費用なども含め、トータルコストで借り換え先を選ぶことをオススメします。

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