住宅ローンの借り換えによる5つのメリット・3つのデメリットまとめ

住宅ローンの借り換えをすることで、月々の返済額を抑えたり、支払い総額を減らすことができます。しかし、住宅ローンの借り換えはメリットばかりではありません。当然、それに付帯するデメリットもありますので、そこを十分理解した上で借り換えを行うかどうかを検討しなければ失敗してしまいます。

住宅ローンの借り換えによるメリット

住宅ローンの借り換えによるメリットは以下のようなものが一般的です。

  • 返済総額を減らすことができる
  • 月々の返済額を抑えることができる
  • 返済期間を短縮できる
  • 金利タイプの見直しができる
  • 手厚い保証を受けることができる

返済総額を減らすことができる

現行の住宅ローンと比較して、金利が0.1%でも低くなれば、当然支払い総額を減らすことができます。しかし、現実的には新規で借り入れするための保証料や手数料などのことを考えれば、必ずしも総額が減るわけではありません。

ひとつの目安として言われているのが、「金利差1.0%以上」「残債務1000万円以上」「残期間10年以上」の3つです。

これら3つ全てに該当するのであれば、間違いなく住宅ローンの借り換えをすることで、大きなメリットを得ることができますし、返済総額も数百万円単位で変わってきます。

月々の返済額を抑えることができる

金利が下がれば、当然月々の返済額も楽になります。例えば、15年前に固定金利3.7%で借入をしていた住宅ローンの残債務が2000万円だったとします。

これを残り20年間1.6%の住宅ローン商品に借り替えた場合、月々の返済額だけでも2万円ほどの差がでる計算になります。

※月々の返済額と、総返済額に関しては以下の図を参照してください。

タイトル2:図1

月々の返済額で2万円というのは、本当に大きいと思います。 年間にすれば24万円お節約になるわけですし、新車が1台買えちゃうくらいの差がでます。

返済期間を短縮できる

上記では返済額を抑える話を中心にしてきましたが、逆の考え方をすれば返済の期間を大幅に短縮できることにもなります。

つまり、月々の返済額は現状の額を維持していくことで、完済期間をずいぶんと前倒しすることも可能なのです。

上記の返済例で話うするなら、住宅ローンの借り換え後も借り換え前と同じように、毎月118,000円の返済を続けていけば、おおよそ16年間で完済できる計算になりますので、4年間ほど借り入れ期間を短縮することができる計算になります。

仮に30歳のときに35年ローンを組んでいるのであれば、本来の完済年齢は65歳なのに対し、4年短縮することで、61歳で完済できる計算になります。

金利タイプの見直しができる

住宅ローンの借り換えをすることで、金利タイプを見直すというメリットもあります。現行の住宅ローンで変動を選択している場合でも、今後金利が上昇することを懸念しているのであれば、新しく借り換える住宅ローンでは固定金利を選択すればいいのです。

通常、一度固定金利を選んでしまうと途中で変動金利に変更することは出来ません。10年、15年前に今が金利の底値だろうと予測し、固定金利を選択している人の多くが、今の住宅ローン金利を見てすごく悔しい思いをしていることでしょう。

そんなときは一層のこと、金利の見直しができる住宅ローンの借り換えを検討すれば良いのです。

手厚い保証を受けることができる

手厚い保証と聞いてもピンと来る人は少ないかもしれません。これは「団体信用生命保険」のことを意味しています。団体信用生命保険ひとつを取っても、15年前より良い保証を受けることができるように進化しています。

例えば15年前当時は、死亡に対する補償のみだったのが、今の団信では三大疾病までカバーする保険が一般的になっています。このように万が一のことを考えても、昔よりも今の住宅ローンのほうが遥かに優遇されているのは一目瞭然です。

離婚時などのリスクを軽減できる

これは少し極端なメリット例かもしれませんが、離婚時にマイホームをどうするかというのは大きな問題でもあります。

本来なら売ってしまったほうがスッキリするのですが、住宅ローンが残っている状態では簡単に売却することはできません。

もしそのマイホームが夫婦共同のローンだったり、奥さんの親御さんが保証人になっている場合などは、いつ住宅ローンの返済を滞納するかドキドキしておかなければなりません。

それだったら、当時は旦那さん単独での住宅ローンが通らなかったとしても、今なら旦那さん単独で住宅ローンが借りられる可能性があるかもしれません。

それだったら、離婚時に旦那さん単独の住宅ローンに借り替えてもらうのが一番安心できることは言うまでもないでしょう。

住宅ローンの借り換えによるデメリット

住宅ローンの借り換えにメリットがあるように、当然デメリットとなる部分があります。このデメリット部分を良く理解したうえで、総合的に借り換えをするのが得策なのかを検討するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えによるメリットは以下のようなものが一般的です。

  • 借り換えをするには、再度緒費用がかかる
  • 時間と労力がかかる
  • 金利タイプの変更がリスクになる可能性もある

借り換えをするには、再度緒費用がかかる

住宅ローンの借り換えをするためには、現在融資を受けている金融機関とは別の金融機関で住宅ローンの融資を受けなければなりません。

つまり、新規で住宅ローンを借りるときと同じように、保証料や事務手数料を徴収されることになります。 保証料に関してはローンの種類によっては多少返還されることもありますが、それも大きく期待できるほどの金額にはなりません。

再度、保証料や手数料を支払ってでも借り換えをするメリットがあるのかを良く検討してください。

実際に私の実家も住宅ローン金利が5.8%と鬼のように高かったので、借り換えを検討したことがありましたが、そのときにはすでに残期間が6年程となっており、いまさら借り換えをしても保証料や手数料を取られるだけ損だという判断になりました。

時間と労力がかかる

すでに一度住宅ローンを借りたことがあるのでご存知だと思いますが、住宅ローン融資の手続きほど面倒なものはありません。

揃える書類は数多くありますし、審査が通るのかドキドキしながら結果を待つ日々は寿命が縮まる思いです。そんな思いをもう一度しなければならないのが、この住宅ローンの借り換えなのです。

中には、このような手続きを面倒だと思い、住宅ローンの借り換えで返済総額などのメリットが出ると解っていても手を出せない人は大勢います。

金利タイプの変更がリスクになる可能性もある

住宅ローンの借り換えで失敗する多くのパターンというのが、この金利タイプの変更です。

当初の住宅ローンは、将来的な金利上昇を懸念して固定金利タイプを選択していたけど、どんどん金利が下降するのを見て悔しい思いをした人も多いでしょう。

そのため、住宅ローンの借り換え時に固定金利タイプから変動金利タイプへ変更するケースが目立ちます。当然、設定金利が高い固定タイプから、設定金利が低い変動タイプに変更するのですから、ビックリするほどの差額が発生します。

ただし、このような目先の金利だけで判断してしまうと、将来的な金利上昇のリスクを背負うことは覚悟しなければなりません。

もしかするとバブル期のような高金利時代がやってこないとも限らないからです。なるべくなら、住宅ローンの借り換えをする場合は、当初と同じタイプの金利で比較検討することをオススメします。

この記事のまとめ

住宅ローンの借り換えでは、「残期間10年以上」「残債務1000万以上」「金利差1.0%以上」という3項目が判断基準とされています。


この3項目すべてに該当するのであれば、借り換えで失敗することはそうそうありません。


ただし、メリットもあればデメリットも当然ありますので、目先の金利ばかりを見てしまい、将来的な金利上昇のリスクを背負うことはなるべく避けるようにしましょう。

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