買い替えローンなら、住宅ローンの残りの借金があっても借りられる!

マイホームを買い替えることを考えた場合、住宅ローンに目を向けてみましょう。
現在のマイホームの住宅ローンを今も払い続けているのであれば、さらにもう1つ住宅ローンを組むことは可能でしょうか?

よほどの収入がある人でなけば、同時に2つの住宅ローンを組むことは不可能だと思います。

ですので買い替え時は、マイホームを売却したお金で残っている住宅ローンを一括返済し、その後あらたに住宅ローンを組むというのが一般的です。

しかし、マイホームを売却した金額が、残りの住宅ローン額を下回っていたらどうでしょう。
そんなときに利用するのが、買い替えローンとなります。

買い替えローンの特徴

転勤や両親の介護など、何らかの諸事情でマイホームを買い替える人は珍しくありません。

最初にも紹介したように、同時に2つの住宅ローンを組むことは、常識的に考えても困難です。

そんなとき利用するのが買い替えローンなのですが、今回はこの買い替えローンについて解説していきたいと思います。

多少なりと住宅ローンの知識がある人なら、「つなぎ融資」で良いんじゃないの?と思うでしょうが、つなぎ融資は短期ローンなので、住宅ローンに比べ高金利というデメリットがあります。

買い替えローンとは

そもそも買い替えローンと住宅ローンは違うものなのか?という疑問があると思います。

単刀直入に話すと、基本的な内容は同じですし、審査なども大きな違いはありません。

大きな違いは、住宅購入に関係するもの以外に利用することが認められていないという点でしょう。
つまり、通常の住宅ローンを利用した場合、これまでの住宅ローン残債の補填に使うことは認められていません。

その点、買い替えローンでは、これまでの住宅ローン残債の補填に使用することができるので、マイホームを売却しても足りなかった不足分を補うことが可能です。

買い替えローンを利用するケース

最初にも話をしましたが、同時に2つの住宅ローンが組めるほどの収入があれば、買い替えローンを使うこともなく、通常の住宅ローンで充分です。
しかし、多くの人は同時に2つの住宅ローンを組むことは常識的に不可能です。

そうなると、マイホームの買い替えで問題が起きます。
今住んでいるマイホームを売却し、そのお金で残りの住宅ローンを完済することになるのですが、一般的に不動産売却というのは、元本割れをすると思ってください。

6年前に3000万円の住宅ローンを組み購入したマンションがあるとします。
これを今売却しようとしたら、2400万円で買主が見つかったとします。
しかし、住宅ローンの残債務は総額2600万円ほどあります。
このケースだと200万円の不足分が発生することになり、それを現金で一括返済しない限り、住宅ローンの融資先は売却に合意してくれません。

200万円を一括返済できるだけの貯蓄があれば、何も心配する必要はありません。
問題なのは、一括返済できる200万円が準備できない場合です。

そんなとき買い替えローンを利用すれば、新しく組む住宅ローンに不足分の200万円を組み込むことができます。

このような例が買い替えローンを利用する、一般的なケースとなります。

買い替えローンを利用するメリット

買い替えローンを利用するメリットは、不足分の資金を調達するだけではありません。
年々住宅ローンの金利は下がっていますので、現在払っている住宅ローンよりも、今のほうが金利が安くなっているケースが多いと思います。

つまり、買い替えローンを利用することで、より金利が安い住宅ローンへ借り替えることが同時にできることになります。

実際に6年前だとフラット35の金利は3.284%(平成20年5月)だったのですが、今は1.796%(平成26年5月)まで下落しています。
単純計算でも、約1.5%も金利が下がっていることになります。

これだけ金利が違うのであれば、当然借り換えをしたほうが、支払い総額は何百万円という単位で違ってくることになります。

買い替えローンのデメリット

買い替えローンのデメリットとして知られているのが、あまり多くの銀行が取り扱っていないということです。借り換えローンの相談はできるのですが、買い替えローンは取り扱っていないというケースをよく耳にします。

最近ではネット系銀行などは、買い替えローンにも積極的なので、地元の銀行に相談したけど、買い替えローンは難しいというのであれば、ネット系の銀行に打診してみるのも良いと思います。

そのほかにも買い替えローンでは、不足分まで合算して融資を受けることになるので、どうしても借入れ金額が増えてしまい、審査が通らなかったり、住宅ローンの支払いが厳しくなり売却してしまうというケースが増えています。

しっかりと計画を立て、確実に返済できるなかで買い替えを行うようにすることを忘れないでください。

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