遺産相続した自宅を売却した場合の相続税が変わった!それは「譲渡税」

親が残してくれた遺産のなかに不動産があるケースは珍しくありません。

この場合、相続税や売却したときの税金はどうなるのでしょうか?

ほとんど税金を払う必要はないけど、例外も・・・

平成27年から相続税の控除額が変更になり、相続税を払う必要がなかった人でも、課税対象になることが大きく取り上げられています。

詳しく解説すると少し難しくなってしまうので、おおざっぱに解釈するなら、これまで資産6000万円くらいまでは非課税だったのが、資産4000万くらいから課税の対象になると思ってください。

これまでの資産6000万円といえば、マイホームの価値が3000万として、それとは別に3000万円の預貯金がある家庭が対象だったので、庶民よりも資産家を対象としたものでした。それが資産4000万円ほどから課税対象となるのですから、預貯金1000万円ほどある家庭ならば充分に課税の対象となる可能性があります。

つまりこれまで資産家から回収していた相続税を、一般庶民からも回収しようとするのが、今回の法改正なのです。

課税対象者は1.5倍に増える

都心部であればマンション一つ所有していても、3000万円ほどの価値がある物件は珍しくありません。それに1000万円の預貯金ほどで相続税の対象になるのですから、相当な増税だという解釈ができます。

しかし、東京や大阪、名古屋などの都心部以外では、マイホームに3000万円以上の価値が付くのは、そう多くないはずです。
本当に地方の郊外などであれば、マイホームの資産価値は1000万~2000万というのが妥当ではないでしょうか。
ですので、いくら今回の改正で控除額が引き下げられたといっても、やはりある程度の富裕層にしか関係してこないという見方もできます。

実際に私も今年の夏に父親を亡くしましたが、一戸建てのマイホームの価値は1500万円ほどでした。
預貯金も自慢できるほどありませんでしたので、当然相続税は1円も払っていません。

その証拠にある調査機関のデータでは、改正前の課税対象者は約4%だったのが、改正後には約6%ほどに増えると言われています。
約1.5倍に増える計算なのですが、それでも全体の6%にしか該当しないことになりますよね。

先祖代々の実家を相続した場合は注意が必要

ここまで相続税を払う人は、ある程度の富裕層の人々だという話をしてきましたが、少し例外があるので知っておいてください。
まず相続した不動産が先祖代々受け継いでいる場合です。

なにが問題なのか?
それは、ズバリ「譲渡税」です。

もし相続した不動産を遺産分割により売却することになった場合、譲渡税が掛かることになります。
これが10年前や20年前に購入した戸建てやマンションであれば、そう心配する必要はないのですが、先祖代々受け継いでいるような不動産は注意が必要なんです。

文字で説明しても難しくなるので、例題を挙げながら解説していきますね。

例題)母親は数年前に死去、父親と息子2人の3人家族の場合です。

父親が他界してしまい、相続人は息子2人です。
父親が残した遺産は母親が健在のとき暮らしていた実家(一戸建)と母の死去後購入して父が暮らしていた分譲マンション、そして預貯金が3000万円ほどでした。

不動産業者に鑑定してもらったところ、戸建てもマンションもそれぞれ4000万円の評価が付きました。そこで息子兄弟は、現金を1500万円ずつ分け、兄が戸建て、弟がマンションを相続することにしました。

兄も弟もすでに結婚し、自分のマイホームを建てていたので、それぞれ売却することに!
どちらの物件もほどなく買い手が見つかり、不動産の鑑定通り、それぞれ4000万円で売却できました。

つまり兄も弟も手にした遺産はそれぞれ5500万円ずつです。
しかし、ここで問題が!
なんと実家を相続した兄にだけ数百万円の課税通知が届いたのです。

この理由がわかる人は、相続についての知識がある人だと思います。
なぜ兄にだけ税金が掛かることになったのか?それは、それぞれ相続した不動産の取得費が関係しています。

弟が相続したマンションは父が数年前に5000万円で購入した物件で、兄が相続した実家は先祖代々受け継いでいた家でした。
つまり、兄が相続した実家は、ずっと昔から所有していた土地と家なので、取得費が不明だったのです。

弟のマンション=5000万円で購入、4000万円で売却なので、単純に1000万円の損失が出ている計算になります。
しかし兄の実家は、所得費不明、4000万円で売却なので、損益が計算できません。
この場合、売れた金額(4000万)の5%(200万)で取得したという計算をしますので、兄は3800万円の譲渡益が出ている計算になります。

弟=1000万円の損失
兄=3800万円の利益

このように同じような評価額の不動産でも、取得費がわからない場合は、売却額の多くが利益だと見なされることになります。
これは実家だけではありません、相続した土地(畑、田)でも同じことが言えます。
田舎など、多くの畑や田を所有している家は、相続対策を生前から心がけておかなければ、痛い目を見ることも珍しくありません。

このような例から、当時どれくらいで購入したか不明になっている古い不動産を相続するときには、注意が必要となります。とくに実家など先祖代々受け継いでいる土地などは、例え取得費が解ったとしても当時のレートなので安く購入している可能性も高いでしょう。
とにかく古くから受け継がれている不動産を相続するときには、充分税金について考えなけばいけません。

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