更新日:2020-06-30

住宅ローンを滞納すると競売に?対処方法の解説

住宅ローン滞納

給料が減っちゃった。来月分の住宅ローンは払えそうもない。どうしよう…
住宅ローンの滞納が続くと、どうなっちゃうの?

社会情勢などや個人的なことで収入が落ち込み、住宅ローンの支払いにまで手が回らない、という話を耳にします。そのようなとき、望む、望まないに限らず「滞納」という状態になってしまいます。

知っている人は多いと思いますが、滞納の状態が一定期間続いた場合には、裁判所の命令で競売といって、売られ、その家に住めなくなります。
万一、住宅ローンを滞納した場合には、どのように対処するべきなのでしょうか?また、競売までの期間はどれくらいなのでしょうか?

  • 滞納すると遅延損害金を支払わなければならない。
  • 難しい法律用語を理解して、不測の事態に備える。
  • いきなり競売にはならない。猶予期間は最大6ヶ月!

※新型コロナウイルス感染拡大防止に伴い、掲載カードローン各社の営業時間等が変更になっている場合があります。詳細は各社公式サイトをご確認ください

監修者画像:飯田 道子

監修者

ファイナンシャル・プランナー(CFP認定者)

飯田 道子

いいだ みちこ

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住宅ローンを延滞すると遅延損害金が発生!返済対応は早め行おう

住宅ローンの引き落とし時、口座の残高が足りなければ、延滞となってしまいます。支払う意思はあっても「ついうっかり、口座に入金するのを忘れてしまった」という場合でも関係はありません。

住宅ローンの支払いが遅れると、家を競売にかけられてしまうという話を聞いたことがあるでしょう。

しかし、結論からいえば、遅延したら、すぐ家を手放すことになる、というわけではありません。住宅ローンを延滞すると、まずは遅延損害金といって、返済期限を守らなかったときに発生する、罰金のようなお金の支払いが必要になります。

金融機関よって異なりますが、遅延損害金は、年14.6%程度。住宅ローンも種類や組み方にも違いがありますが、住宅ローンの金利は年1.4%程度なので、その約10倍です。

ここで気になるのは、遅延損害金の仕組みでしょう。遅延損害金は、遅延した日数分に相応して支払う必要があり、以下の計算式で求められます。

遅延損害金の計算方法

遅延損害金=遅延した月の返済元金×遅延損害金年率÷365日(※)×遅延日数

※うるう年は366日

たとえば、遅延した月の元金12万円で、5日間の延滞、遅延損害年率が14.6%を例にしましょう。これを式に当てはめると

120,000×0.146÷365×5≒240

つまり、遅延損害金は、240円になります。

「大した金額じゃないじゃん」と感じた人もいるかもしれません。とはいえ、期日を守っていれば本来は支払う必要のないお金。しかも、延滞日数が長引けば長引くほど、増えていきます。延滞に気が付いたら、1日でも早く支払うようにしましょう。

住宅ローン遅延を続けるとどうなる?6ヶ月で競売にかけられる

延滞してしまった場合、遅延損害金が発生することは、さきほど説明しました。では、延滞をし続けてしまったらどうなるのでしょうか?

最終的には、6ヶ月で競売、つまり法的手段により家が売られてしまうことになります。
住宅ローンの支払いを延滞してから、競売にされてしまうまでの流れを時系列的に解説していきましょう。

住宅ローン延滞から差し押さえ(競売)までの流れ

延滞期間 流れ
延滞期間1~2ヶ月 ローンを組んだ金融機関からの催促
延滞期間2~3ヶ月 催促状から督促状が届く
延滞期間3~4ヶ月 期限の利益の喪失
延滞期間4~5ヶ月 代位弁済の通知がくる
延滞期間6ヶ月 競売通知がくる(差し押さえ)

延滞期間1~2ヶ月では催促。この間に返済を行おう

数日遅延しただけでは、金融機関からすぐに連絡はきません。遅延に気が付いたら、すぐに金融機関に電話をしましょう。遅延の理由が「つい、うっかり」であってもです。

電話では、支払う意思をしっかり示すことが大切。そうすることで、金融機関の担当者の印象は悪くありませんし、誠実さを感じてくれるかもしれません。とはいえ、1日でも早く支払うことが必要です。

数日ではなく、1~2ヶ月を過ぎると、金融機関から催促が行われます。

ただ、催促を受けた段階なら、指定された方法で返済を行えばまだなんとか間に合います。放っておくと、状況は悪くなるばかり。催促を受けたらすぐに支払うようにしなければなりません。

延滞期間2~3ヶ月で催促状や督促状がくる

さらに滞納を続けると、「催促状」や「督促状」が届くようになります。

「催促状」というのは、早く住宅ローンの遅延分を支払ってくださいという催促の連絡を書面にしたもの。ただし、軽視してはいけない、とても重要なお知らせです。

この催促状を無視してしまうと、督促状が届いてしまいます。督促状は、このままでは競売にかけますよ、という強い口調の書類。もはやお願いの段階ではなく、警告に近いものです。

また、督促状が届いてしまうと、それまでに滞納していた分と遅延損害金を一括で返済しなければならないことになります。

延滞期間3~4ヶ月で期限の利益の喪失。住宅ローンを一括返済に

延滞期間が、3〜4ヶ月となってくると、「期限の利益の損失予告通知」が届きます。これは、実質的な最後通告だと思って下さい。

期限の利益の喪失とは、決まっている期間を超えて返済しなかった場合、それ以降は期限に関係なく一括で返済請求される、というもの。簡単にいうと「約束を守ってくれないんだったら、今すぐ返してよ!」という内容です。

そして、一括で支払うものには、住宅ローンの元金、利息、遅延損害金のすべてが含まれています
しかし、住宅ローンの残りを一括で返済する、というのはほとんど不可能ではないでしょうか。こうなる前に、返済しておくことが重要になります。

延滞期間4~5ヶ月で代位弁済が行われる

延滞期間が4〜5ヶ月となると、滞納だとみなされて代位弁済が行われます。代位弁済とは住宅ローンで設定した保証人や保証会社が、債務者の代わりに住宅ローンを支払うことをいいます。

ただし、借金がなくなったわけではありません。保証会社を立てていた場合は、支払い先が保証会社に変わっただけです。もちろん、遅延損害金も消えてはいません。住宅ローンを含めて、これらを一括で返済しないといけない、という状況に変わりはありません。

遅延6ヶ月で競売決定の通知!住宅が差し押さえられてしまう

保証会社への支払いができなかった場合、保証会社は最後の手段として、住宅を売り、住宅ローンの資金を回収しようとします。これを競売といいます。競売は、裁判所が競売手続きの申し立てを行うものなので、回避することはできません

しかも、競売で売却されたかといって、借金が消えるわけではありません。売却価格で借金は相殺されますが、競売の場合は相場の6〜7割程度の値段にしかならないことが多いといわれています。住宅ローンの完済には及ばす、その結果、マイホームを失い、借金だけが残ってしまうことになってしまいます。

これは、絶対に回避したい最悪の事態。こうなる前に、できるだけ早く、対処していくことが大切。
ではどのようにすればよいのでしょうか?次からは、対処方法について解説していきます。

住宅ローンの支払いが難しいときの対処方法

住宅ローンをしたくて延滞しているわけではないはず。何かしらの問題があるからこそ、延滞をしてしまうのです。問題をそのままにするのではなく、素早く対処していくことが重要です。

住宅ローンの支払いが難しいと思った場合の対処する方法は、以下方法が考えられます。

  • 住宅ローンの借り換えを行う
  • 返済のリスケジュールを相談する
  • 住宅の任意売却を検討する
  • カードローンの利用を検討

住宅ローンの借り換えを検討する

住宅ローンの返済が難しいと思った場合、まず検討するべきは住宅ローンの借り換えです。借り換えとは、住宅ローンをより有利な金利で、別の金融機関に変える、というもの。

銀行をはじめ、さまざまな金融機関で専用サービスを提供しています。ただし、借り換えを行った場合には、事務手数料として30~100万円がかかります。住宅ローンは借入額も大きく、しかも返済期間も長いので、事務手数料に見合う効果は期待できます。
主に、以下のことに当てはまる場合は、検討する価値はあるでしょう。逆に、どれも当てはまらないのであれば、借り換えを検討する必要はないといえます。

住宅ローン借り換えの目安

  1. 住宅ローンの残高が1000万円以上ある人
  2. 住宅ローンの残り返済期間が10年以上ある人
  3. 借り換えることで金利が年1.0%以上の軽減が見込める人

ただし、これらはあくまでも目安。また、すべての項目に当てはまっている必要はありません。例えば、「(1)住宅ローン残高が1000万円以上の人」で「(2)住宅ローンの返済期間が10年以上ある人」であれば、「(3)借り換えることで金利が年1.0%以上の軽減が見込める人」に当てはまらなくても、借り換えを検討する価値はあります。

住宅ローンの借り換え専用プランを提供している金融機関に相談し、まずは、シミュレーションをしてみましょう。

金融機関に返済のリスケジュールを相談してみる

住宅ローンを行っている銀行などの金融機関では、住宅ローンのリスケジュールの相談を受け付けているところがほとんど。これは、住宅ローンの返済条件の変更といわれるもので、一時的に返済期間が長期化しますが3年程度の返済額を軽減することができます。

3年後に条件は元に戻りますが、この期間中に、なんとか生活の立て直しを行い、安定して返済を行えるようにしましょう。

リスケジュールは返済に困ったときの大きな味方ですが、先ほど説明した一度借り換えを行ってしまうとリスケジュールを行えなくなってしまうので注意。

借り換えが良いのか、リスケジュールが良いのか。双方の条件を比べて、対処方法を決める必要があります。

どうしても返済できない場合は任意売却を検討

借り換えやリスケジュールを検討したけど、どうしても住宅ローンの返済は難しい。また、既に競売にかけられそうだ、という状況になっている人は、任意売却を検討しましょう。

任意売却とは、任意で金融機関と合意し、少しでも良い条件で物件を売却しようとすることをいいます。結果的には、家を手放なさなければなりませんが、相場通りの値段がつく可能性は大です。

ローンが完済できるほどの値段がつくわけではありませんが、ほぼ相場と同じ売却価格となります。競売の売却価格は相場の6~7割といわれているのを考えると、任意売却の方が残りの借金を小さくなることが期待できます。

一時的な金欠であれば非常手段としてカードローンの利用を検討

これまで解説してきた通り、住宅ローンの延滞は、大きな問題に発展しかねません。住宅ローンの返済がどうしても難しい。しかも、それが突発的なもののであるなら、非常事態として、カードローンを検討するのも手です。

ただし、カードローンは利息が発生します。住宅ローンと併用して利用し続けると、トータルの支払い額は増えます。カードローンは一時しのぎの手段にはなりますが、住宅ローン問題の解決には繋がらない、ということです。
つまり、「一時的に大きな出費があって、今月の住宅ローンの返済だけが難しい」という場合であれば、カードローンを検討する価値がある、ということです。

カードローンには、銀行のカードローンと消費者金融のカードローンがありますが、住宅ローンのように、毎月自動引き落とがある場合は、銀行のカードローンの方が向いています。

銀行のカードローンは、普通預金のキャッシュカードにカードローン機能を追加できるプランがあります。また、口座残高が不足した場合、自動的にカードローンにより融資してくれる自動融資機能を提供しているものもあります。
つまり、住宅ローンなどの自動引き落としで残高不足となった場合、自動的にカードローンから融資され、遅延を防いでくれるということです。

例えば、みずほ銀行のカードローンも、自動融資機能を付けることが可能。さらに、みずほ銀行で住宅ローンを借りている場合、カードローンの金利が年0.5%引き下げられ年1.5%〜13.5%となります。みずほ銀行で住宅ローンを利用しているのなら、検討する価値は大いにあります。
ただし、これは一時的な対策なので頼りすぎは厳禁。家計の見直しをして、毎月支払えるような対策を立てることが大切です。

みずほ銀行カードローン

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ただし、住宅ローンの支払い期日が迫っていてすぐにでもお金が必要という人であれば、銀行のカードローンは難しいでしょう。審査に時間がかかるため、融資を受けるまで日数がかかってしまいます。

この急場をしのぐのであれば、消費者金融のカードローンを検討しましょう。大手消費者金融では、初回の金利無料期間を設定しているところもあります。この期間を利用して、一意的に住宅ローン返済金を立て替え、期間中にカードローンの返済を終えることができれば、追加の利息はかかりません。

金利無料期間を設定している消費者金融はいくつかあります。例えば、大手消費者金融であるプロミスは、初回利用で無料期間30日です。

プロミス

  • 原則24時間振込も可能
  • 最短1時間で借りることも可能
  • 郵送物なし・カードレスのWeb完結も可能なので、家族などに知られることなく、借り入れが可能です。

住宅ローンの延滞を3回するとブラックに!カードローンの使用停止のリスクも

住宅ローンの延滞には、マイホームを失うだけでなく、もうひとつ、大きな問題があります。それは、信用情報に傷がつく、いわゆるブラックになってしまうこと。

住宅ローンで、ブラックになってしまう状況が2つ考えられます。

住宅ローン滞納でブラックになってしまう状況

  1. 遅延期間が61日以上となり滞納となった場合
  2. 住宅ローンの遅延を連続3回行った場合

61日以上、遅延してしまうとブラックになるのはカードローンも同じ。
気を付けないといけないのは、連続3回以上行った場合です。これは、遅延損害金を支払い、返済を行っていても関係ありません。つまり、「ついうっかり口座に入金し忘れた」であっても、連続3回遅延すればブラックになってしまう、ということ。また、連続でなくても、頻発して遅延を繰り返すようであれば、ブラックになってしまうこともあります。

信用情報がブラックになると、カードローンの新規契約などは間違いなく審査に落ちて契約できません。また、既にカードローンを契約していた場合でも、カードローンが突然利用できなくなる場合もあります
カードローンは契約中でも「途上与信」が行われます。途上与信とは、3ヶ月程度、信用情報に変化がないかを確認すること。信用情報がブラックになったとカード会社側で契約の停止、カードを利用できなくすることが可能なのです。

こうした状況を防ぐためにも、やはり銀行のカードローンが提供している自動融資機能は、転ばぬ先の杖としても有効。住宅ローンの引き落とし口座に利用しているキャッシュカードに設定すれば、安全装置になってくれます。給与口座と住宅ローンの引き落とし口座が分かれている人や、「つい、うっかり」をやりがちな人は検討しましょう。

みずほ銀行カードローンは、普通預金口座にカードローン機能した「キャッシュカード併用型カード」で申し込むと、自動融資機能をつけられます。また、住宅ローンをみずほ銀行から借り入れているなら、カードローンの金利が年0.5%引き下げられ年0.5%引き下げられ年1.5%〜13.5%となります。

みずほ銀行カードローン

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《住宅ローンの滞納から差し押さえ(競売)まで》

  • 借り換えやリスケで家計を立て直し、返済を正常化する
  • 一時的なピンチならカードローンを利用するのもアリ!
  • うっかり遅延しても、3回でブラックになる可能性がある
監修者画像:飯田 道子

監修者

ファイナンシャル・プランナー(CFP認定者)

飯田 道子

いいだ みちこ

金融機関勤務を経て1996年にFP資格を取得。
各種相談業務やセミナー講師、執筆活動などをおこなっている。
どの金融機関にも属さない独立系FP。

保有資格

ファイナンシャル・プランナー(CFP認定者)
1級ファイナンシャル・プランニング技能士

著書

「金儲けの落とし穴完全対策マニュアル―お金についての悪の手口への対策はこれで万全!」日本文芸社
「貯める!儲ける!お金が集まる94の方法」ローカス
ほか。

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