譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除の違いは?理解してお得に買い替える

譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除の違いは?理解してお得に買い替える

記事の概要

今回はマイホームの買い替えをして、損益がでた場合の減税処置について話をしていきたいと思います。

この「譲渡損失による繰越控除」とは、今のマイホームを売る際、買ったときよりも低い金額で売却したときの損失をもとに、所得税から控除するという制度になります。

譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除って何が違うの?

譲渡損失の繰越控除も損失額を所得税から控除しますし、住宅ローン控除も同じく所得税から控除する制度のはずです。

そこで疑問に思うのが、この2つの制度って何がどう違うの?という点ではないでしょうか?

今回はこの2つの制度の違いについて、譲渡損失の繰越控除をもとに解説していきたいと思います。

譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除の違い

基本的に所得税を控除しますよという制度なので、違いはありません。
消費者は、どちらの制度で控除を受けるか選択することができるようになっています。

文字にすると難しくなるので、例を挙げながら解説していきますね。

Aさんは、6年前に3000万円で新築分譲マンションを購入しましたが、今年2400万円で売却し、新たに3000万円の住宅ローンを組んで新築一戸建てを購入しました。

ここで重要になるのが、3000万円で購入し、2400万円で売却したということです。

これだと減価償却などは無しにして、おおよそ600万円の損失をしたことになります。
この損した600万円を所得税から最大4年間控除しますよというのが、「譲渡損失の繰越控除」です。

それに対し住宅ローン控除とは、新たに組んだ3000万円の住宅ローンの残債務1%を最大10年間所得税から控除しますという制度になります。

ここで一つ覚えておいて欲しいが、あくまでも税の控除であり、それに該当する金額が貰えるという制度はありません。

つまり、控除する所得税があって始めて成立する制度だということです。

もう少し噛み砕いた言い方をするのであれば、譲渡損失の繰越控除を申請し、その年の所得税全額が還付されるのであれば、住宅ローン控除は還付されるべき所得税が0円なので、なにも還付されないという話です。

譲渡損失の繰越控除と住宅ローン控除はどのように利用するべきか?

一般的には当初4年間は、譲渡損失の繰越控除を受け、その恩恵が終わる翌年からは住宅ローン減税を受ける人が多いようです。

ただし住宅ローン控除を受ける年を遅らせたからといって、そこから10年ではありません。

あくまでも居住した年から10年ないし15年なので、譲渡損失の繰越控除4年、住宅ローン控除6年というのが一般的な適用期間になります。

譲渡損失の繰越控除について

譲渡損失の繰越控除と住宅ローンの違いが理解できたところで、譲渡損失の繰越控除について詳しく話をしていきたいと思います。

譲渡損失の繰越控除とは

マイホームの買い替えにより600万円の損が出た場合、この600万円を給与所得から控除するというのが「譲渡損失の繰越控除」でした。
この制度は損失が発生した年を含め、その後3年間繰り越すことができます。

つまり、損失が発生した年の収入が400万円だっとします。
損失600万―収入400万=マイナス200万円になりますよね。つまり収入がマイナスなので、この年に支払っていた所得税は全額還付されることになります。

そして、この年だけでは補うことができなかったマイナス200万円については、翌年に持ち越しことができます。

翌年の収入も400万円だった場合、繰越したマイナス200万―収入400万=プラス200万円の収入という計算になります。
つまり、控除された200万円分の所得税が還付されることになります。

さらにこの年で損失分の600万円はすべて控除されたので、住宅ローン控除も利用できるようになります。

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