目次
住宅ローンの滞納が3ヶ月続くとマイホームが競売に
通常ですと1ヶ月～2ヶ月程度の滞納・遅延であれば、金融機関からの催促の電話やハガキなどが届きます。まだこの時点ではそこまで深刻な状況ではありません。
しかし、住宅ローンの滞納が3ヶ月以上になると事態は深刻です。
2ヶ月以上の滞納があると、融資を受けている金融機関から「代位弁済に関する通知」が届くはずです。
これは、金融機関側が保証会社へ対して、融資額の一括返済の申請を始めますという通知です。
保証会社による一括返済が実行されてしまうと、抵当権者は保証会社へ移行することになりますので、当然保証会社は一括返済した金銭を取り戻そうと、あなたのマイホームを強制的に売却する手続を始めます。
これが俗にいう「差し押さえ」や「競売」と呼ばれる手段です。
『競売』と『任意売却』の比にならないほどの違いについて
万が一マイホームを手放す場合の売却方法は2パターンあります。
それが任意売却と競売。違いを表でまとめてみます。
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却額 | 市場相場の売却額とほぼ同額で売却 | 自宅の売却相場の5～7割低い売却額 |
| プライバシー | 普通の売却と変わりないのでただの物件売却 | 競売物件と公開されてしまう。近所への体裁も良くはない |
| 引越代 | 出せる | なし |
| 退去日 | 交渉・協議可能 | 強制執行もあり |
| その他 | - | 競売費用の負担・住宅ローン遅延損害金の支払い |
※上記をみていただてわかるように一番の問題点は、競売になってしまうと不動産の売却相場の50～70％の値段でしか売れないということです。
例：3000万円の住宅ローンの残りがあり。 お持ちの不動産の売却相場が2500万円だとすると、競売になると1250万円の価格で売れてしまう可能性があります。
- 競売：3000万円-1250万円＝1750万円の住宅ローンの残り
- 任意売却：3000万円-2500万円＝500万円の住宅ローンの残り
- この差は1250万円
同じ不動産の売却をするとしてもこんなに差が出てしまい借金ばかりが手元に残ることとなってしまいます。
でも売るというのは避けたい！
せっかく購入したマイホーム 世間の体裁や子供の学校での影響など
家はできれば残したい・・・ このまま家に住みながらローンを解決する方法はないの？
待っていても、残念ながら競売への流れは止めることはできません。
解決方法を知ることが重要です。
家を残しながら、住宅ローンの滞納状況を打開する方法！これは、銀行や、不動産屋に相談してもいい回答は得られません。
とにかくなんとかしてお金を工面すること。カードローンなどでお金を借りるのは最後の手段だと思ってください。
任意売却なども頭に入れながら、何とかしてお金をつくる方法を考えましょう。
競売までの時系列・流れ
- 住宅ローンの滞納
- 債権者(銀行など)からの督促状・催告状が届く。 郵便・電話など
- ローンの一括返済を要求
- 保証会社が代位弁済を行う
- 債権者(銀行)から債権回収会社(保証会社)へ債務の移管(住宅ローンの移行)
- ローンの一括返済を要求
銀行から保証会社へ住宅ローンの債権が動きます。 - 保証会社からの競売の申し立て
- 裁判所からの競売開始通知書
- 不動産鑑定士と執行官が現状の不動産の状況調査のために自宅にやってくる
- 競売物件の公開が始まる
- 裁判所から競売入札の通知書が届く
- 競売の入札開始
- 裁判所から売却許可決定が下りるる
- 住宅からの退去・物件の引き渡し
【ここまでが1～5ヶ月】
【1～2ヵ月間】
【1ヵ月】
【1ヵ月】
【約1ヵ月】
【約1～2週間】
【約2ヶ月】
ここまで最短で住宅ローン滞納からの8～10カ月で退去というところまでいってしまいます。
