住宅ローン返済中でも持家を売却できる?任意売却という方法あり!

住宅ローン返済中でも持家を売却できる?任意売却という方法あり!

記事の概要

マイホームの売却を考えている人の多くが、現在も住宅ローンの返済中です。

しかし、住宅ローン返済中だと自由にマイホームを売却できないのも事実です。
このような場合、どのような方法でマイホームを売却することができるのでしょうか?

なぜ住宅ローン返済中だと自由に売却できないのか?

自分名義のマイホームだったとしても、ローン返済中は自由に売買することが出来ないと言われていますが、必ずしもそうとは限りません。

ローン返済中でも2通りの考え方があり、条件を満たせば自由に売却することが出来ます。

自由に売却できるケース

自由に売却できるケースというのは、ローン残高を一括で返済することができる場合です。
売却時の住宅ローン残高が2500万円だった場合、マイホームを2500万円以上で売却できれば、売却したお金でローンを一括返済できるので何も問題ありません。

仮に2300万円でしか売れなかったとしても、不足している分の200万円を現金で補うことができれば、こちらも問題なく売却することが可能です。

自由に売却できないケース

マイホームの売却代金が住宅ローン残高を下回ってしまい、その不足分を現金で補うことができない場合だと自由に売却することができないのが現状です。

いくら本人名義のマイホームだとしても、ローン返済中は金融機関の抵当権が設定されており、この抵当権を外さない限り、誰も買ってはくれないからです。

任意売却という方法

任意売却というのは、上記のようにローン残高を一括返済できない場合の売却方法のことです。

これはあくまでも目安ですが、新築一戸建てや新築分譲マンションを購入していた場合、購入から15年未満での売却だと「売却価格<ローン残高」となるケースが多く、築10年未満の物件のほとんどが売却代金がローン残高を下回ることになります。このようなケースを「オーバーローン」といいます。

この場合、融資を受けている金融機関に許可を取らなければマイホームを売却することは出来ません。
このような売却方法のことを「任意売却」といいます。

任意売却は交渉が難しい

融資を受けている金融機関に「任意売却をしたい」とお願いしても、金融機関はそう簡単にOKをしてくれません。
理由はローン残高よりも下回る金額でしか売却できないのが明らかだからです。
しかし、リストラや離婚が売却理由の場合、このままでは近いうちにローンの返済を滞納するのも明らかです。

結局は、ある程度厳しい条件でも金融機関は任意売却に応じるしかないのですが、ここに辿り着くまでには、かなり根気強く交渉を続けなければなりません。
そのため、任意売却をするときは、個人で金融機関と交渉するより、任意売却のプロ(任意売却専門の不動産業者)に依頼することを強くおすすめします。

任意売却のプロに依頼するメリット

1:市場価格に近い金額で売却することができる
※任意売却が認められないと、最終的には競売での売却も覚悟しなければなりません。
競売での売却となると、市場価格の50%~60%くらいでしか売れないため、住宅ローンの残債も多く残ることになります。

2:持ち出し金が不要
※持ち出し金とは、売却時に掛かる費用のことで「仲介手数料・登記抹消費用・引越し費用」などのことを指しています。通常の売却であれば、これらの持ち出し金は全て売主負担なのですが、任意売却の場合、交渉次第でこれらを全て売却代金から清算することもできます。これがプロに依頼する一番のメリットだと言われています。

3:売却後の明け渡し時期

※売却が決まっても、買主側との交渉次第で明け渡しまでの時期を調整することが可能です。
任意売却という特別な事情があるので、買主側も理解してくれることが多いですし、明け渡しまでの融通が利きやすいのもメリットのひとつです。

個人で任意売却をするとココが大変

1:金融機関との交渉
※先にも言いましたが、金融機関によっては簡単に任意売却に応じてくれないことも珍しくありません。
このような場合、最終的にプロの専門家に依頼することになります。

2:売却後、新たに連帯保証人を要求されることもある
※これも金融機関の対応や交渉次第なのですが、売却後に残った債務について連帯保証人を要求されることがあります。
なんとか連帯保証人無しにするためにも、プロに交渉してもらうほうが良いでしょう。

~記事のまとめ~
任意売却が認められれば、ローン返済中のマイホームでも売却することが可能です。
しかし、任意売却には金融機関との交渉が不可欠なので、任意売却専門のプロに売却依頼することがおすすめだと思います。

個人でも出来ないことはありませんが、想像している以上に大変なことが数多くあり相当大変です。

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