住宅ローン審査の基準とは?審査のポイントは2つあり!

住宅ローン審査の基準とは?審査のポイントは2つあり!

記事の概要

3ヶ所に仮審査を申し込んだけど、1つは不承認で2つは承認されたという話をよく耳にします。

住宅ローンの審査っていったい何を基準に行われているのか知っていますか?

金融機関などにより多少の違いはあるものの、基本的な審査項目に大きな違いはありません。

ココでは、住宅ローン審査の基本的な内容などを紹介していきたいと思います。

住宅ローン審査の基本項目は同じ

住宅ローン審査の基本的な項目は、どこの金融機関もほぼ同じだということを覚えておいてください。
しかし、この銀行では審査に通った!この金融機関の審査には落ちてしまったというのは、審査の項目が違うわけでなく、その基準に違いがあることが理由だと思います。

つまり、A銀行では総合点70点が承認ラインなのに対し、B銀行では総合点75点が承認ラインとなっているという違いです。

そのためにも、住宅ローン審査は、1つの金融機関だけでなく、複数に申し込んでおくことをおすすめします

ただし、同時に多数の申込みをすると印象がよくありませんので、3ヶ所くらいに留めておくのがベストだと思います。

審査のポイントは大きく2つに分類されている

住宅ローン審査の基本項目は大きく2つに分類することができます。
その2つとは「個人の属性」「物件の評価」です。

個人の属性とは、申込者の年収や職業など、申込者本人の評価だと思ってください。
そして物件の評価とは、土地や建物の担保的評価になります。

この2つをそれぞれ点数評価し、その総合点で審査の合否が決まるという仕組みです。

他の記事でも書いていますが、審査に親や兄弟などは関係ないので、親族にブラックリストに登録されている人がいようが心配する必要はありません。

個人の属性

個人の属性を審査する項目は大きく6つに分類することができます。
その6つの項目をそれぞれ詳しく解説していきたいと思います。

1:年齢

住宅ローンに限った話ではありませんが、ローン商品の多くが年齢制限が設けられています。
住宅ローンでは、3つの年齢制限があることを知っておきましょう。

・借入れ可能年齢=これは満20歳以上となっているのがほとんどで、一部満25歳以上などの商品もあります。

・借入れ時年齢=これは融資を受けるときの年齢のことです。申込み時の年齢が60歳以下だったり、65歳以下に設定してあることが多いようです。

・完済時の年齢=これは住宅ローンの支払いが終わる年齢のことです。満75歳や80歳に設定されていることが多く、満75歳となっている場合、借入れ時の年齢が60歳であれば、15年で全額返済することが条件となっています。

2:勤務先
公務員・会社員・自営業などに分けられて審査されます。
安定性が高い公務員などは高得点となり、将来性に不安がある自営業は低い評価になりがちです。
また会社員であっても、その会社の規模も審査に関係します。
上場企業などが高得点で、個人経営の会社などは低い評価となってしまいます。
しかし、昨今では例え大企業でもリストラなど、決して安泰でないので勤務先を重要視しないという金融機関も増えているのが実情です。

3:勤続年数
勤務先の重要度が下がっている反面、評価の重要度が高まっているのが勤続年数です。
たとえ小規模企業であっても、長年勤めていることで高得点の評価をされるようになっているそうです。
もちろん大企業であっても、勤続年数が1年に満たない場合などは、良い印象は与えません。
ただし、ヘッドハンティングなど、同業種への転職は事情が異なりますので、転職理由などもしっかり伝えておくようにしましょう。

以前は勤続3年以上というのが、審査のボーダーラインだといわれることが多かったのですが、最近では勤続年数1年以上としている金融機関も少なくありません。
ヘッドハンティングなどによる転職の場合は、前の職場の勤続年数も合算して計算することがあります。

4:年収
これまで住宅ローンを借りるときの収入ボーダーラインは300万円という言われていました、しかし実際には年収300万円以下でも住宅ローンを借りた人を知っていますし、400万や500万あっても審査で落ちる人も珍しくありません。
つまり、収入そのものも大事なのですが、他の借入れなどを考慮して、返済負担率というもので評価されることを覚えておきましょう。
また自営業などの場合、一時的に年収が多くなることもあるので、最低でも直近3年間の収支を提出することになります。

5:借入れ等の履歴
金融機関が真っ先に調べるのが、この借入れ等の履歴です。
信用情報機関に照会すると、その人の過去の借金履歴などがわかるようになっています。
この履歴は5年から10年は残るようになっており、どこからどれくらい借金をしているのか?これまでに返済の遅れは無かったか?などの情報が全て記載されています。
また、住宅ローンやクレジットカードに申込みをしただけでも、こららの履歴が残るようになっているので、同時期に何件も住宅ローン審査に申込みをするのは心象を悪くしてしまう恐れがあります。

6:健康状態
この項目は審査の段階というより、最終段階になってからの話ですが、個人の健康状態というのもある意味審査の対象だと思ってください。
ほとんどの住宅ローン商品では、団体信用生命という保険商品に加入することが条件となっているので、この保険に加入ができないと住宅ローンを借りることはできません。

審査といっても、生命保険に加入するときと同じように、健康診断などを受けてもらうことになります。その結果、重大な病気が判明した場合など、保険の加入はできなくなります。

物件の評価

個人の属性とは別に審査されるのが、不動産としての価値です。
土地や建物が担保として、どれほどの価値なのかを審査します。

金融機関は返済が滞ってしまった場合に、それらの不動産を売却して貸付金を回収しようとします。
つまり土地や建物に回収するだけの価値があることが重要なのです。

別な言い方をすると、個人の属性に多少問題があっても、不動産としての価値が高ければ審査に通る可能性は高くなるということです。

例えば親から相続した土地に新築のマイホームを建てるため、金融機関に3500万円の融資を申し込んだとします。
その土地は立地もよく、土地価格も高い場所にあり、坪単価50万円×80坪だと換算すれば、それだけで4000万円の価値があることになります。
もし万が一に融資していた3500万円が返済不可能になっても、金融機関としては土地を担保にしているのですから、それを売却して融資分を回収することができる計算になります。

そうなると、当然住宅ローン審査も多少なりと有利になります。

このように審査の基準となる項目は、ほぼどの金融機関でも同じだと言えるでしょう。
ただ違うのは、年収500万の場合、それを点数評価したときに8点と考えるか、6点と考えるの違いです。
その基準は金融機関によって、まちまちなのでココではなんとも言えません。

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